Obra en inmueble arrendado.

Obra en inmueble arrendado.

Hoy os dejamos con un caso práctico.

La Sociedad Z, que ejerce su actividad en un local arrendado, decide realizar obras de mejora en el mismo. El local abre sus puertas con la obra terminada el 1 de septiembre de 20×0.El contrato de arrendamiento tiene una duración que finaliza en 20 años, sin perjuicio de su ampliación si procede.
La relación de los gastos efectuados es la siguiente:
– Mesas 10.000 Euros.
– Estanterías 20.000 Euros.
– Elementos de ornamentación 5.000 Euros.
– Equipos informáticos 12.000 Euros
– Instalación eléctrica 20.000 Euros.
– Equipo de aire acondicionado 10.000 Euros.
– Obras en suelo y pintura 5.000 Euros.
Se estima que la vida útil de esta remodelación es de 10 años.

¿Cómo determinamos la situación antes de realizar los registros contables?

Según las normas de valoración incluidas en el Plan General de Contabilidad, todos los gastos adicionales que se produzcan en el inmovilizado hasta su puesta en condiciones de funcionamiento: gastos de explanación y derribo, transporte, derechos arancelarios, seguros, instalación, montaje y otros similares, formarán parte de su precio de adquisición. También se permite la inclusión en el valor del inmovilizado de las inversiones y mejoras realizadas en los mismos en la medida que supongan un aumento de su capacidad, productividad o alargamiento de su vida útil y siempre quesea posible conocer o estimará razonablemente el valor neto contable de los elementos que, por haber sido sustituidos, deban ser dados de baja del inventario.
De esta manera no hay dudas en cuanto al proceder respecto de estas inversiones. El problema surge cuando los elementos de inmovilizado en los que invertimos para su mejora no son nuestros sino de un tercero. Es el caso de los locales arrendados. Las mejoras en inversiones realizadas en los mismos no pueden ser consideradas como mayor valor de los locales ya que no son nuestros pero, a su vez, tampoco sería correcto considerar como un gasto del ejercicio las inversiones en la mejora del local o en los elementos patrimoniales tales como ordenadores, instalaciones eléctricas, de comunicación, aire acondicionado… ya que estos prestarán servicio durante largo tiempo.

En este caso tendremos que distinguir varias posibilidades:

a) Inversiones que no se incorporan definitivamente al inmueble arrendado, como el mobiliario.
b) Las inversiones se incorporan definitivamente al inmueble arrendado, como obras, pintura, instalaciones eléctricas, puertas, ventanas, etc.

En el primer caso, las inversiones se activarán en el balance en función de la naturaleza o destino de tales inversiones, siguiendo las instrucciones contenidas en el PGC y el Código de Comercio.
En el segundo caso también se considerarán gastos del ejercicio en función de su naturaleza, incluso si se trata de inversiones realizadas por el inicio de una actividad, las cuales anteriormente, con el plan antiguo, podían activarse como “gastos de primer establecimiento” y ser amortizadas en un plazo que no superior a cinco años, a no ser que la duración de dicha actividad fuese inferior.

Sin embargo,  para mantener intacto el objetivo de la imagen fiel, estos gastos pueden ser activados como inmovilizado intangible en determinados casos.

Así, cuando la inversión en los locales arrendados, esté motivada por la intención de obtener beneficios suficientes con los que cubrir su cuantía, se pueden activar como un inmovilizado intangible y amortizarlos durante su vida útil o por el período de duración del contrato si ésta es menor.

Además hay que diferenciar entre los bienes que quedan integrados en el local, de aquellos que son separables del mismo.
En este sentido, podemos ver que tanto el mobiliario (estanterías y mesas) como la ornamentación (cuadros, espejos, cortinas,…) pueden ser activados como inmovilizado material, en la cuenta 216 “mobiliario”.

Los equipos informáticos tienen su cuenta específica en la 217 “Equipos para procesos de información”

Los gastos en los bienes que se integran en el local, como la instalación eléctrica, de aire acondicionado, la pintura y el suelo se podrán considerar como un inmovilizado intangible, para ello crearemos una cuenta en el grupo 20 que deje constancia de su naturaleza, como podría ser “inversiones en inmuebles arrendados”.

Más adelante concretaremos con los registros de asientos pertinentes para este caso.

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